Eingeschränkten Erhaltungspflichten des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG [1]

(§ 3 MRG = §14a WGG, § 1096 ABGB, § 1097 ABGB iVm § 1036 ABGB)[2]

Neueste OGH-Enscheidung:

Der OGH hat in einer jüngst (13. 12. 2012) veröffentlichten Entscheidung (1 Ob 183/12m) seine vor wenigen Jahren etablierte und mittlerweile gesicherte Rechtsprechung, wonach die Erhaltungspflichten des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG (sowie im Anwendungsbereich des WGG) durch § 3 MRG (bzw § 14a WGG) abschließend geregelt sind, fortgesetzt.

Daraus ergeben sich nur eingeschränkte Erhaltungspflichten des Vermieters.

Beseitigt der Mieter einen  Mangel im Mietgegenstand, der weder als ernster Hausschaden noch als erhebliche Gesundheits-gefährdung qualifiziert werden kann, so steht ihm dafür folgerichtig weder ein sofort fälliger Ersatzanspruch nach § 1097 ABGB in Verbindung mit § 1036 ABGB, noch ein über den Zeitpunkt der Mängelbehebung hinausgehender Mietzinsminderungsanspruch zu.

In der Vertragsklausel „Die gewöhnliche Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters“ ist keine über § 3 MRG (bzw § 14a WGG) hinausgehende Übernahme von Erhaltungspflichten durch den Vermieter zu erblicken.[3]

Der OGH sieht einen Graubereich:

In diesem Urteil sieht der OGH im Vollanwendungsbereich des MRG (sowie des WGG) die Existenz eines so genannten „Graubereichs“, in dem weder der Vermieter erhaltungs‐ noch der Mieter instandhaltungspflichtig ist. In diesen Graubereich fällt nicht nur eine nicht funktionierende Heizungstherme, sondern auch ein defekter Boiler.

Erhaltungspflicht des Vermieters/Instandhaltungspflicht des Mieters:

Im Vollanwendungsbereich des MRG (geförderter Neubau und Altbauten) treffen den Vermieter nach § 3 MRG zwingende Erhaltungspflichten. Demnach ist der Vermieter zur Erhaltung der allgemeinen Teile und Gemeinschaftsanlagen des Hauses im ortsüblichen Zustand verpflichtet. Davon sind insbesondere die (Außen-)Fenster, der Aufzug und die Gemeinschaftsantenne, Fassade, Stiegenhaus, Außentüren und Versorgungsleitungen umfasst.

Im Mietgegenstand ist der Vermieter zur Erhaltung verpflichtet, soweit es sich um die Behebung ernster Schäden des Hauses (beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, Schäden an Kaminen, Schäden an Elektro-, Gas- und Wasserleitungen, falls damit spezielle Gefahren wie Durchnässung, Feuer, Explosion verbunden sind) oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt.

Eine „erhebliche Gesundheitsgefährdung“ könnte nicht nur von Wasserleitungen aus Blei und ungeerdeten Elektroinstallationen, sondern beispielsweise auch von Asbest und anderen gefährlichen Baustoffen ausgehen.

Der Mieter hat gem § 8 MRG die Wohnung und die für die Wohnung bestimmten Einrichtungen (insbesondere Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- einschließlich von zentralen Wärmeversorungsanlagen und sanitären Anlagen) soweit es sich nicht um ernste Schäden oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung des Hauses handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.

Im gegenständlichen Urteil hat der OGH nun ausgeführt, dass:

“Ein vertraglich vereinbarte „gewöhnliche Abnutzung zu Lasten des Vermieters“ bedeutet keine über das Gesetz hinausgehende Übernahme von Erhaltungspflichten durch den Vermieter.”

Wichtige Erkenntnis aus diesem Urteil:

1) Ein Mietzinsminderungsanspruch geht auch im Falle der Mängelbehebung durch den Mieter sofort mit Wegfall des Mangels zu Ende – ein zeitlich darüber hinausgehender Mietzinsminderungsanspruch zur Abdeckung der dem Mieter für die Behebung erwachsenden Kosten bestehe nicht.

2) Dass die vertragliche Vereinbarung, wonach gewöhnliche Abnutzung des Mietgegenstandes zu Lasten des Vermieters gehe, nicht als Übernahme von Erhaltungspflichten durch den Vermieter verstanden werden kann.

3) Der Vermieter hat im Zuge der Rückstellung des Mietgegenstandes grundsätzlich eine gewöhnliche Abnutzung hinzunehmen.

4) Der Mieter ist demnach also nicht verpflichtet, gewöhnliche Abnutzungen zu beseitigen, und der Vermieter darf daher zur Beseitigung dieser Abnutzungen nicht auf die Kaution greifen.

5) Eine positive Leistungspflicht des Vermieters (im Sinne einer Ausdehnung der ihn von Gesetzes wegen treffenden Erhaltungspflichten) lässt sich nicht ableiten.

6) Der Begriff „gewöhnliche Abnutzung“ deutet in seinem Kern auf übliche Gebrauchsspuren hin.